Immobilien und Familie- Immobilien in Deutschland richtig vererben: Worauf muss man achten?

Eine Immobilie ist oft mehr als nur ein Vermögenswert – sie ist Zuhause, Familiengeschichte und Altersvorsorge zugleich. Umso wichtiger ist es, frühzeitig zu planen, wie Haus, Wohnung oder Grundstück an die nächste Generation weitergegeben werden sollen. Denn beim Immobilienerbe gelten in Deutschland klare gesetzliche Regelungen – und ohne frühzeitige Weichenstellung kann es teuer oder konfliktbeladen werden.

1. Gesetzliche Erbfolge vs. Testament

Wird kein Testament verfasst, greift automatisch die gesetzliche Erbfolge. Das bedeutet: Ehepartner, Kinder und ggf. weitere Verwandte erben in einer gesetzlich bestimmten Reihenfolge. Das kann jedoch nicht immer dem tatsächlichen Wunsch des Erblassers entsprechen – insbesondere bei Patchwork-Familien oder unverheirateten Paaren.Tipp: Wer selbst bestimmen will, wer was bekommt, sollte ein notarielles Testament oder einen Erbvertrag aufsetzen. So lassen sich Erbstreitigkeiten vermeiden und klare Verhältnisse schaffen.

2. Steuern nicht unterschätzen: Erbschaftsteuer

In Deutschland unterliegt der Immobilienerwerb durch Erbschaft der Erbschaftsteuer. Die Höhe richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad und dem Wert der Immobilie. Ehepartner und Kinder profitieren von hohen Freibeträgen:

• Ehepartner: 500.000 €
• Kinder: 400.000 € pro Kind
• Enkelkinder: 200.000 € (wenn die Eltern bereits verstorben sind)

Liegt der Immobilienwert über diesen Freibeträgen, fällt Erbschaftsteuer an – mit Steuersätzen zwischen 7 % und 50 %, je nach Steuerklasse.Tipp: Durch rechtzeitige Schenkungen zu Lebzeiten („vorweggenommene Erbfolge“) können Freibeträge mehrfach alle 10 Jahre genutzt werden – das spart Steuern.

3. Familienwohnheim: Steuerfrei möglich

Wenn Ehepartner oder Kinder nach dem Erbfall weiterhin selbst in der Immobilie wohnen, kann die Vererbung steuerfrei bleiben – unter bestimmten Bedingungen:

• Ehepartner müssen mindestens zehn Jahre dort wohnen bleiben.
• Kinder dürfen max. 200 m² Wohnfläche steuerfrei übernehmen – bei darüber hinausgehender Fläche fällt anteilige Steuer an.
• Bei einem vorzeitigen Auszug entfällt rückwirkend die Steuerbefreiung.

Tipp: Dokumentieren Sie sorgfältig die Eigennutzung, um im Falle einer Prüfung abgesichert zu sein.

4. Mehrere Erben = Erbengemeinschaft

Erben mehrere Personen gemeinsam eine Immobilie, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft. Diese kann kompliziert werden, wenn sich die Beteiligten nicht über Nutzung, Verkauf oder Instandhaltung einig sind.Tipp: Schon im Testament klare Regelungen treffen (z. B. wer die Immobilie erhalten soll und wer Ausgleichszahlungen bekommt), um Konflikte zu vermeiden.

5. Notarkosten und Grundbuch

Beim Immobilienerbe fallen neben Steuern auch Notarkosten und Gebühren für die Umschreibung im Grundbuch an. Die Erben müssen die Grundbuchberichtigung innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beantragen – das ist in dieser Frist gebührenfrei.

Fazit

Immobilien vererben will gut geplant sein – nicht nur aus finanziellen, sondern auch aus familiären Gründen. Wer frühzeitig klare Regelungen trifft, nutzt steuerliche Vorteile und schützt seine Angehörigen vor Unsicherheiten oder Streitigkeiten.Unser Tipp: Lassen Sie sich frühzeitig von einem Fachanwalt, Steuerberater oder Immobilienexperten beraten. So stellen Sie sicher, dass Ihr Vermögen in Ihrem Sinne weitergegeben wird – und die Familie auch in Zukunft vom Immobilienwert profitiert.