Sanierungspflicht & Gebäudeenergiegesetz (GEG) 2025 – Was Eigentümer jetzt wissen müssen

Seit der Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) zum 1. Januar 2024 stehen Eigentümer in Deutschland vor neuen gesetzlichen Vorgaben. Besonders relevant wird das Jahr 2025: Viele Bestandsimmobilien unterliegen dann konkreten Sanierungspflichten. Wer eine Immobilie besitzt oder kaufen möchte, sollte jetzt wissen, was auf ihn zukommt – und wie man sinnvoll reagiert.

Das GEG regelt die energetischen Anforderungen an Gebäude und ersetzt seit 2020 die bisher geltenden Regelwerke (EnEV, EEWärmeG, EnEG). Ziel des Gesetzes ist es, den Gebäudesektor bis 2045 klimaneutral zu machen. Mit der Reform 2024 wurden die Vorgaben deutlich verschärft – und betreffen nun auch viele private Eigentümer direkt.

Wer eine ältere Bestandsimmobilie besitzt oder neu erwirbt, muss unter bestimmten Bedingungen sanieren. Konkret verpflichtend ist beispielsweise die Dämmung der obersten Geschossdecke (wenn ungedämmt), der Austausch veralteter Heizungen (älter als 30 Jahre, keine Brennwerttechnik), sowie der hydraulische Abgleich und die Optimierung der Heizungssteuerung. Diese Maßnahmen sind in der Regel innerhalb von zwei Jahren nach einem Eigentümerwechsel umzusetzen – Ausnahmen gelten nur für selbstgenutzte Ein- oder Zweifamilienhäuser, wenn der Eigentümer bereits vor 2002 im Haus wohnte.

Ab 2025 kommt eine weitere zentrale Änderung hinzu: Neue Heizsysteme müssen – mit wenigen Ausnahmen – mindestens 65 % ihrer Energie aus erneuerbaren Quellen beziehen. Das betrifft alle Neubauten und zunehmend auch Sanierungen im Bestand. Fossile Heizsysteme wie reine Gas- oder Ölheizungen dürfen nur noch eingeschränkt eingebaut oder betrieben werden. Gleichzeitig gewinnt die kommunale Wärmeplanung an Bedeutung: Städte und Gemeinden legen fest, wie ihre Energieversorgung künftig gestaltet wird – beispielsweise durch Fernwärme, Wärmepumpen oder Nahwärmenetze. Eigentümer sollten daher prüfen, welche Vorgaben in ihrer Region gelten.

Die gute Nachricht: Wer gesetzeskonform sanieren will, kann auf umfangreiche Förderprogramme zurückgreifen. Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) sowie Förderangebote der KfW bieten Zuschüsse und günstige Kredite – etwa für neue Heizsysteme, Dämmung, Fenster oder Photovoltaik. In Härtefällen – etwa bei denkmalgeschützten Gebäuden oder wirtschaftlicher Unzumutbarkeit – sind Ausnahmen möglich. Hier ist jedoch eine fundierte Begründung und meist ein Gutachten erforderlich.

Unterm Strich zeigt sich: 2025 ist ein Schlüsseljahr für Eigentümer. Wer jetzt informiert handelt, kann nicht nur gesetzliche Pflichten erfüllen, sondern langfristig Kosten sparen und den Wert seiner Immobilie sichern. Sanierungen, die energetisch sinnvoll sind, zahlen sich meist auch wirtschaftlich aus – durch niedrigere Nebenkosten, höhere Marktchancen beim Verkauf und eine zukunftssichere Nutzung.

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