Assetklassen im Vergleich – Wohnen, Büro, Logistik, Pflege, Hotel und Gewerbeimmobilien 2025


Der deutsche Immobilienmarkt differenziert sich weiter aus – und mit ihm die Anforderungen an Investoren, Betreiber und Projektentwickler. Die Auswahl der richtigen Assetklasse ist heute entscheidender denn je, um stabile Erträge, nachhaltige Wertentwicklung und regulatorische Sicherheit zu gewährleisten. Im Jahr 2025 zeigt sich ein klares Bild: Manche Segmente sind im Aufwind, andere erfordern eine deutlich selektivere Herangehensweise.

Wohnen – Stabilität mit sozialem Rückenwind

Wohnimmobilien bleiben 2025 die tragende Säule des deutschen Marktes. Die hohe Nachfrage, gepaart mit begrenztem Neubau und politischer Förderung (z. B. durch KfW-Programme, degressive AfA), sorgt für ein robustes Umfeld – insbesondere im Bereich bezahlbares Wohnen und energieeffizienter Bestand.

  • Renditen: 3,0 – 4,5 % (je nach Lage und Strategie)
  • Herausforderungen: Regulatorische Eingriffe (Mietpreisbremse, ESG-Vorgaben), Sanierungsdruck im Altbau
  • Beispiel: In Leipzig oder Kassel erzielen kernsanierte Altbauten mit KfW-40-Standard Mietrenditen über 4,2 % – bei gleichzeitig hoher Nachfrage durch Zuzug und moderatem Kaufpreisniveau.

Büro – Polarisierung nimmt zu

Der Büromarkt ist 2025 ein zweigeteilter: ESG-konforme, moderne Flächen in Top-Lagen sind gefragt – während veraltete Objekte in Randlagen zunehmend unter Druck geraten. Hybrides Arbeiten hat die Flächennachfrage gesenkt, gleichzeitig aber höhere Ansprüche an Qualität und Lage geschaffen.

  • Renditen: 4,0 – 5,0 % (je nach ESG-Status und Lage)
  • Trends: ESG-konforme Gebäude, flexible Nutzungskonzepte, Revitalisierungen im Bestand
  • Beispiel: In Frankfurt City erzielen zertifizierte Neubauten bis zu 40 €/m² Miete, während ältere Bestände in Randlagen Leerstände >15 % aufweisen.

Logistik – Starke Nachfrage, knappe Flächen

Logistikimmobilien bleiben 2025 eine der dynamischsten Assetklassen. Der E-Commerce wächst stabil, Nearshoring und Lieferkettenresilienz befeuern die Nachfrage. Besonders gefragt: Last-Mile-Logistik, temperaturgeführte Lager und Flächen in Verkehrsknotenpunkten.

  • Renditen: 4,5 – 5,5 %
  • Standorte: NRW, Rhein-Main, Süddeutschland, Ostdeutschland (Förderregionen)
  • Beispiel: In Duisburg konnte ein Logistikzentrum mit Bahnanschluss langfristig an ein internationales Versandunternehmen vermietet werden – Rendite 5,2 %, Vollvermietung, 20 Jahre Laufzeit.

Pflegeimmobilien – Stabiler Cashflow mit Betreiberabhängigkeit

Pflegeimmobilien gelten als demografiefester Investmentanker, doch 2025 ist genaues Hinsehen erforderlich. Betreiberqualität, energetischer Zustand und Förderstruktur entscheiden über die Wirtschaftlichkeit. Der Markt ist reguliert, aber bei guter Struktur sehr verlässlich.

  • Renditen: 4,5 – 6,0 % (je nach Betreiber und Objektzustand)
  • Risiken: Betreiberinsolvenzen, Sanierungsbedarf, regionale Überversorgung
  • Beispiel: In Thüringen wurde 2024 eine Pflegeeinrichtung (Pflegestufe II, 100 Plätze) saniert und mit ESG-konformer Heizung ausgestattet – langfristig an einen etablierten Träger vermietet, 5,8 % Nettoanfangsrendite.

Hotel – Erholung mit Licht und Schatten

Der Hotelmarkt zeigt 2025 klare Erholungszeichen – insbesondere im Städtetourismus und bei Long-Stay-Konzepten. Gleichzeitig bleibt das Segment volatil, insbesondere bei Businesshotels in weniger gefragten Lagen.

  • Renditen: 5,0 – 6,5 %
  • Trends: Serviced Apartments, hybride Konzepte (Hotel/Co-Living), ESG-fähige Bestandstransformation
  • Beispiel: In Hamburg wird ein ehemaliges Businesshotel zu einem Mixed-Use-Projekt mit Serviced Apartments, Co-Working und Gastro umgebaut – Vorvermietung an internationale Betreiber, Prognoserendite 6,1 %.

Gewerbe & Mixed-Use – Nur mit Konzept

Klassische Gewerbeimmobilien (z. B. Einzelhandel) stehen weiter unter Druck – doch Mixed-Use-Ansätze, Quartiersentwicklungen oder Umnutzungen (z. B. Büro zu Wohnen) gewinnen an Bedeutung. Hier zählen Lage, Konzept und ESG-Fähigkeit.

  • Renditen: stark streuend, 4,0 – 6,0 %
  • Beispiel: In Mannheim entsteht ein neues Stadtquartier mit Wohnen, Nahversorgung, Bildungseinrichtungen und Mobilitätshub – öffentlich-private Partnerschaft, anteilige kommunale Förderung, Vorvermietung über 80 %.

Fazit

Der deutsche Immobilienmarkt 2025 verlangt von institutionellen Investoren differenzierte Strategien. Während Wohnen und Logistik weiterhin stabile Anker sind, erfordern Büro, Pflege, Hotel und Gewerbe eine tiefgehende Prüfung auf ESG-Konformität, Nachfragepotenzial und Konzeptstärke. Wer Risiken realistisch bewertet und zukunftsorientiert investiert, kann auch in einem anspruchsvollen Markt nachhaltige Renditen erzielen.LMR PRIMESTATE unterstützt Fonds, Family Offices und Projektentwickler mit detaillierten Standortanalysen, Asset-Strategien und Transaktionsbegleitung für fundierte und zukunftssichere Investitionen.