Rendite und Sicherheit – Wie institutionelle Investoren 2025 die richtige Balance im Immobilienportfolio finden

Der Immobilienmarkt 2025 ist geprägt von Unsicherheiten durch steigende Zinsen, geopolitische Spannungen und verschärfte regulatorische Anforderungen. Für institutionelle Investoren wie Fonds, Family Offices und Pensionskassen wird es daher immer wichtiger, eine ausgewogene Balance zwischen Rendite und Sicherheit zu finden. Während risikoarme Core-Investments zunehmend geringere Renditen bieten, locken renditestärkere Value-Add- oder Opportunistic-Strategien mit höheren Erträgen – allerdings auch mit höheren Risiken. Der Schlüssel zum Erfolg liegt in einem gut diversifizierten Portfolio, fundierten Standortanalysen und aktivem Risikomanagement.

Aktuelle Marktentwicklungen und Renditeerwartungen

Laut dem aktuellen „Immobilien Marktbericht Deutschland 2025“ des ZIA (Zentraler Immobilien Ausschuss) liegt die durchschnittliche Bruttoanfangsrendite für Wohnimmobilien in Top-Lagen aktuell bei ca. 2,5 %, während sie in B-Städten noch bei rund 3,5 % liegt. Büroimmobilien weisen in A-Lagen Renditen von ca. 3,0 % auf, Logistikimmobilien erzielen durch starke Nachfrage im Online-Handel oft noch um die 4,0 %. Pflegeimmobilien punkten mit stabilen Cashflows bei etwa 4,5 %, profitieren aber von strengeren regulatorischen Anforderungen.

Diversifikation nach Assetklassen – Chancen und Risiken

Wohnimmobilien bleiben der Grundpfeiler für institutionelle Anleger, insbesondere in wachstumsstarken Mittelzentren wie Leipzig, Dresden oder Hannover, wo Mietwachstum und Bevölkerungszuwachs überdurchschnittlich sind. Dort sind die Kaufpreise noch moderat, und eine Wertsteigerung ist realistischer als in gesättigten Metropolen.Logistikimmobilien sind ein Wachstumstreiber: Laut JLL stieg die Nachfrage in den letzten fünf Jahren jährlich um über 10 %, getrieben vom E-Commerce. Die Leerstandsraten sind mit unter 3 % historisch niedrig, was stabile Einnahmen verspricht. Allerdings erfordert die Entwicklung logistischer Flächen oft größere Anfangsinvestitionen und Standortkenntnis.Pflegeimmobilien bieten durch den demografischen Wandel langfristige Stabilität und hohe Auslastung. Ein Beispiel ist ein von LMR PRIMESTATE begleitetes Pflegeheimprojekt in Bayern, das trotz Marktschwankungen eine Nettorendite von über 5 % erwirtschaftet und gleichzeitig soziale Verantwortung zeigt.Büroimmobilien sind differenzierter zu betrachten: Während Core-Büros in München oder Frankfurt noch solide Renditen um 3 % bieten, verzeichnen viele ältere Objekte Leerstände. Investoren setzen verstärkt auf ESG-zertifizierte Neubauten oder Flexible Office-Konzepte, um attraktiv für moderne Nutzer zu bleiben.

Praxisbeispiel: Portfolioausgleich bei einem Family Office

Ein Family Office mit einem Investitionsvolumen von 100 Mio. Euro hat sein Portfolio 2024 strategisch angepasst:

• 50 % Wohnimmobilien in B- und C-Städten mit Fokus auf nachhaltige Neubauprojekte
• 25 % Logistikobjekte an Verkehrsknotenpunkten (Niedrige Leerstandsraten, stabile Mieten)
• 15 % Pflegeimmobilien mit Betreiberverträgen
• 10 % ESG-zertifizierte Büroobjekte in A-Lagen mit langfristigen Mietverträgen

Diese Mischung führt zu einer gewichteten Bruttorendite von ca. 4,2 %, während das Risiko durch Diversifikation und ESG-Fokus deutlich reduziert wurde.

ESG als Sicherheitsanker

ESG-Kriterien gewinnen zunehmend an Bedeutung: Gebäude mit nachhaltiger Zertifizierung (z. B. DGNB, LEED) erzielen bis zu 10 % höhere Mietpreise und sind bei Investoren gefragter. Zudem reduziert ein ESG-konformes Asset Management Risiken aus künftigen Sanierungs- und Energieauflagen (GEG 2024). Laut PwC können ESG-optimierte Portfolios die Volatilität um bis zu 15 % senken und gleichzeitig die Gesamtrendite verbessern.

Fazit

Institutionelle Investoren müssen 2025 aktiv und flexibel agieren, um Rendite und Sicherheit optimal auszubalancieren. Ein breit diversifiziertes Portfolio über Assetklassen und Regionen hinweg, kombiniert mit fundierter Standortanalyse und einem Fokus auf Nachhaltigkeit, ist essenziell. Investoren, die diese Faktoren berücksichtigen und frühzeitig auf Marktveränderungen reagieren, können sowohl stabile Cashflows als auch langfristige Wertsteigerungen erzielen.LMR PRIMESTATE unterstützt Investoren mit maßgeschneiderten Lösungen, umfangreichen Marktanalysen und strategischer Beratung für nachhaltigen Erfolg.